rèndita

Lessico

Sf. [sec. XIV; da rendere, sul modello di vendita]. Utile finanziario che deriva dal possesso di un bene: le rendite di un patrimonio immobiliare, terriero, di un pacchetto azionario; vivere di rendita, trarre il proprio sostentamento dal puro possesso di un bene e non da lavoro o prestazioni d'opera; fig. profittare di quanto di buono si è fatto in precedenza senza darsi a nuove realizzazioni: ha studiato nel primo trimestre e poi ha vissuto di rendita tutto l'anno.

Diritto

Si dice rendita ogni prestazione periodica di denaro o di altre cose fungibili. È perpetua quando si ha un contratto in cui una delle parti cede all'altra un immobile o una somma in denaro in cambio del diritto a ricevere “in perpetuo” una certa somma di denaro o l'equivalente valore in cose fungibili, a scadenze fisse. La rendita è semplice se costituita da una somma di denaro; fondiaria se costituita con la cessione di un immobile o di un fondo. La legge consente, in ogni caso, il riscatto della rendita e le parti possono convenire che questo non sia esercitabile prima di un certo termine, che non può eccedere i 10 anni nella rendita semplice e i 30 in quella fondiaria. Qualora la durata di una rendita superi i 10 anni, nel corso del decimo il debitore, su richiesta presentata dal titolare della rendita, dovrà provvedere a sue spese a far redigere un documento valevole all'interruzione della prescrizione. La rendita si dice nominativa allorquando è costituita da certificati portanti il nome del titolare; essa vale per i minori, per gli interdetti e per chi non ha la possibilità di disporre dei propri beni.

Economia politica: la rendita fondiaria

Nel linguaggio strettamente economico significa il prezzo pagato per l'uso del fattore di produzione “terra” (rendita fondiaria). Significati particolari assume il termine nelle espressioni: rendita di monopolio e rendita del consumatore, differenza fra il prezzo che un dato consumatore paga per acquistare un certo bene e il prezzo che sarebbe disposto a pagare per averlo (il fenomeno è stato analizzato da A. Marshall). La teoria della rendita fondiaria, cioè l'interpretazione circa la sua origine, risale alla scuola classica e precisamente a D. Ricardo (autori precedenti, come E. West, si erano però già accostati al problema), il quale la definì, in termini di “residuo”, in tale modo: “La rendita è quella parte del prodotto della terra che è corrisposta al proprietario per l'uso delle proprietà originali e indistruttibili del suolo”. Egli, pertanto, vi escluse ogni interesse sui capitali investiti dai proprietari nonché altro tipo di guadagno derivante dalla sua coltivazione o sfruttamento. Ed ecco come ne spiegò la natura: data una serie di appezzamenti di terreno di uguali dimensioni ma a diversa fertilità, fino a quando esiste abbondanza di terra rispetto alla popolazione verranno coltivati solo i terreni più fertili e non si formerà alcuna rendita. Con l'aumentare della domanda di prodotti agricoli, verranno posti a coltura anche terreni meno fertili e la differenza nella quantità di prodotto ottenuto, supposta uguale la quantità di lavoro e capitale impiegati, genererà una rendita a favore dei proprietari dei terreni più fertili (in caso contrario questi ultimi percepirebbero un profitto superiore a quello degli altri proprietari) e così di seguito fino alla messa a coltura delle terre meno fertili: “La rendita è sempre la differenza fra le quantità di prodotto ottenute impiegando due uguali quantità di capitale e di lavoro”. Il terreno “marginale”, cioè il meno fertile, non godrebbe, quindi, di alcuna rendita mentre, d'altra parte, è proprio il costo di produzione sopportato per coltivarlo quello che determina il prezzo di mercato. Ricardo ha analizzato l'origine della rendita anche da un'altra ottica: se si impiegano su uno stesso terreno dosi successive di capitale e di lavoro, per effetto della legge dei rendimenti decrescenti si otterranno successivi incrementi di prodotto sempre minori rispetto alle dosi impiegate (e, quindi, i costi saranno crescenti), venendosi in tal modo a creare una differenza fra prezzo (uguale al costo dell'ultima unità prodotta) e costo a favore delle porzioni che precedono l'ultima e determinandosi quindi una rendita per il proprietario. Da tutte queste premesse Ricardo trasse una conclusione di notevole importanza, che, cioè, la rendita della terra non entra nella determinazione del prezzo dei prodotti agricoli ma è da esso stesso determinata. Va a questo punto osservato che da taluni autori posteriori l'origine della rendita fondiaria ricardiana è stata identificata nell'esistenza di differenti fertilità (rendita differenziale). Precisa il Bresciani Turroni in proposito: “La rendita della terra non sorge dal fatto che le terre hanno una diversa fertilità, ma dal fatto che le buone terre sono scarse relativamente al bisogno (in un Paese a popolazione densa): cioè, sorge una rendita riguardo alle terre della prima categoria non perché esistano delle terre di fertilità inferiore – anzi questo fatto attenua la rendita che si paga sulle terre migliori – ma perché le terre migliori sono scarse. Anche se tutta la terra avesse una fertilità uniforme si pagherebbe pur sempre una rendita per l'uso della terra, ogni qualvolta la terra esistesse in quantità insufficiente per tutti i bisogni”. Il che non esclude che possa in effetti sorgere una rendita differenziale, cioè più elevata, in favore di terreni più fertili o ubicati più favorevolmente. Osserva ancora il Bresciani Turroni: “Per la terra, come per tutti gli altri fattori, vale il principio che i servizi che essa rende saranno pagati tanto più largamente quanto più scarsa è la terra, relativamente agli altri fattori. Ora siccome, in un Paese a densa popolazione, tutte le terre sono ormai scarse, anche quelle “marginali”, per tutte le terre sarà pagata una rendita la quale, perciò, fa parte del costo di produzione”. Sottoposta a critiche o integrata, in ogni caso la teoria ricardiana della rendita mantiene tuttora la sua validità sostanziale tanto che il suo schema interpretativo è stato esteso ad altri tipi di “guadagno” derivanti al possessore di un certo fattore di produzione per il fatto di trovarsi in una posizione di vantaggio rispetto agli altri (rendita di posizione). È il caso della rendita edilizia (originata dalla particolare ubicazione di un fabbricato), di quella mineraria, idraulica, ecc.

Economia politica: la rendita urbana

Verso la fine del sec. XIX, in concomitanza con la crescita demografica e i fenomeni di inurbamento, cioè con la formazione della città moderna nata dalla rivoluzione industriale, si comincia ad analizzare anche l'aspetto urbano del fenomeno, del diverso valore che assumono i suoli in relazione alla minore o maggiore distanza dal centro della città. Si viene così a delineare, in tutta la sua complessità, la questione della rendita urbana: per Marshall i valori dei suoli urbani sono essenzialmente composti dal “valore di situazione”, ossia dal valore monetario dei vantaggi differenziati di una posizione rispetto alle altre. La rendita di posizione che ne deriva è formata dal “valore di situazione”, originato da investimenti pubblici, diminuito del valore di un terreno agricolo analogo, ma privo di vantaggi posizionali. Nel sec. XX il dibattito sulle aree urbane si infittisce soprattutto a opera di economisti nordamericani. Park e Burgess indicano il valore del suolo come elemento determinante, la cui utilizzazione e destinazione forniscono una spiegazione al fenomeno di progressiva fatiscenza delle aree centrali urbane. Infatti, l'incremento dei valori di posizione acquisito da queste aree con il tempo supera il saggio d'interesse corrente e induce i proprietari a non affrontare spese di manutenzione del patrimonio edilizio esistente, che non siano operazioni di radicale rinnovo urbano capaci di raggiungere il valore economico attribuito all'area per la sua posizione. La posizione e l'utilizzazione urbanistica del suolo sono determinanti nella composizione del prezzo di mercato e nella sua lievitazione, alla quale non è però estranea la struttura monopolistica della proprietà fondiaria. La ricerca di una rendita sempre più alta e il continuo aumento dei prezzi dei suoli portano alla decadenza dell'ambiente urbano preesistente e all'esasperazione della densità edilizia nelle aree di espansione delle città.

Matematica finanziaria

La rendita è una successione di importi da pagare o da riscuotere a scadenze predeterminate. L'intervallo di tempo che intercorre fra due scadenze successive si chiama periodo della rendita. Termini o rate si dicono i singoli importi pagati o incassati alle scadenze prestabilite. La rendita è detta annualità se il periodo è l'anno; se il periodo è il semestre si ha la semestralità, se il mese la mensilità. Dal punto di vista del valore dell'importo si distinguono rendite costanti se le rate sono uguali fra loro; rendite variabili se le rate sono differenti fra loro. La variazione degli importi può essere in progressione aritmetica, geometrica, ecc. Dal punto di vista del numero delle rate una rendita si dice temporanea se la durata dei pagamenti è limitata e perpetua se il numero delle rate è illimitato. Riguardo alla scadenza delle rate, nei confronti del periodo della rendita si distinguono: rendite anticipate se le rate vengono pagate all'inizio dei rispettivi periodi e rendite posticipate se vengono pagate alla fine del periodo considerato. Se i pagamenti decorrono dal principio del primo periodo si hanno le rendite immediate, mentre quando la scadenza della prima rata è differita per un certo numero di periodi si ha la rendita differita. Una rendita si dice frazionata se il pagamento della rata viene eseguito a più riprese durante un periodo e continua nel caso limite che la rata venga pagata con continuità durante tutto il periodo. Si ha la rendita certa quando l'impegno di pagare le singole rate è indipendente dal verificarsi di alcun avvenimento, la rendita aleatoria nel caso contrario. Normalmente l'evento a cui sono collegate tali rendite è l'esistenza in vita di una o più persone: in tal caso la rendita si dice vitalizia. Si dice valore capitale di una rendita la somma delle singole rate calcolate a un dato istante; valore attuale di una rendita è la somma dei valori delle rate, valutate alla stipulazione del contratto, secondo un tasso d'interesset prestabilito. Montante di una rendita temporanea è la somma dei montanti di tutte le sue rate, calcolato alla scadenza dell'ultima rata. Due rendite si dicono equivalenti fra loro se i loro valori attuali sono uguali; il confronto fra diverse forme di pagamento si fa quindi applicando il principio di equivalenza. Il montante di un'annualità a rate costanti e posticipate (facendo l'ipotesi che la capitalizzazione degli interessi abbia luogo alla fine di ogni anno), con R=valore della rata costante, i=saggio effettivo annuo di interesse, n=numero degli anni, pari al numero delle rate è dato dalla formula:

Nel caso particolare che la rata R sia una lira, il montante dell'annualità posticipata si indica con il simbolo per cui il montante dell'annualità posticipata è . Nel caso viceversa che l'annualità di rata R al saggio di interessei e della durata di n anni sia anticipata, il montante è:

Per calcolare il valore attuale A di una annualità posticipata, cioè la somma dei valori attuali delle sue rate, basta scontare il montante per n anni

Nel caso in cui la rata sia di una lira, il valore attuale dell'annualità posticipata si indica con il simbolo ; la formula è:

Il valore attuale dell'annualità anticipata di rata R, saggio i, durata n anni è:

Nel caso di annualità perpetua di rata R e saggio i il valore attuale è dato da:

se l'annualità è posticipata;

se l'annualità è anticipata.