multiproprietà
Indice
Definizione
sf. e agg. [sec. XX; multi-+proprietà]. Forma particolare di comproprietà di un immobile limitata ad alcuni periodi dell'anno, con possibilità di frequenti alternanze fra i titolari (per lo più a scopo di vacanza). La multiproprietà è un fenomeno che ha avuto una notevole evoluzione negli ultimi anni. In Italia il settore è stato spesso tenuto sotto osservazione soprattutto per i casi di fallimento che hanno coinvolto le società di gestione e lasciato agli acquirenti, al posto del diritto a trascorrere vacanze indimenticabili, il diritto di partecipazione alla procedura concorsuale in tribunale. Tutto ciò grazie anche alla presenza sul mercato di operatori con pochi scrupoli.
Formule di acquisto
La multiproprietà, ovvero il diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili (ma anche mobili) viene comunemente denominato nel mondo timeshare; di esso esistono diverse varianti, la più diffusa delle quali, soprattutto nei Paesi anglosassoni, è quella del trust. Tale formula si ha quando un costruttore costituisce un club-trustee insieme a una società fiduciaria che ha la funzione di garante: questa emette i certificati, che verranno poi comprati dai consumatori, che danno diritto a usufruire dell'immobile per un determinato periodo di tempo. Tale soluzione, che è anche la più “garantista”, prevede che, se la società costruttrice fallisce, il club-trustee restituisca ai titolari le somme anticipate. Altra formula è quella azionaria: si ha quando il cliente acquista una o più azioni di una società proprietaria di un bene immobile in cui è incorporato il diritto di godere dell'immobile stesso. Molto diffuso in America, negli Stati Uniti e in Messico è, invece, il timesharing a punti: in questo caso il consumatore acquista un capitale sotto forma di punti che attribuiscono il diritto a soggiornare nei diversi hotel, residence ecc. di una stessa catena. La multiproprietà tradizionale si ha, invece, quando più persone acquistano in comunione un bene immobile: questa tipologia viene definita “alberghiera” se l'immobile acquistato è un hotel o un villaggio turistico.
La tutela a livello comunitario e nazionale
Nell'ambito del più articolato e ambizioso progetto di tutela dei consumatori, la direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del Consiglio del 26 ottobre 1994, si pone come pietra miliare per la disciplina dei contratti relativi all'acquisto di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. La legge 24 aprile 1998, n. 128 (la cosiddetta legge comunitaria 1995-1997), in adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità europee, ha disposto l'attuazione, da parte del Governo, della suddetta direttiva, che è avvenuta con l'approvazione del decreto legislativo 9 novembre 1998, n. 427. Con tale decreto si è cercato di tradurre in concetti conformi ai princìpi dell'ordinamento interno quelli espressi dall'atto comunitario. In particolare si sono evidenziate tre linee guida che, a livello comunitario, sono state ritenute fondamentali per l'effettiva tutela dei consumatori e cioè l'obbligo per il venditore della più dettagliata informazione possibile in fase di trattativa (da realizzarsi mediante consegna di apposito documento informativo); la possibilità per l'acquirente di recedere, anche ad nutum, dal contratto; infine il divieto, per il venditore, di esigere dall'acquirente somme di denaro a qualsiasi titolo fino alla scadenza del termine concesso per l'esercizio del diritto di recesso.
Il contratto di multiproprietà
Il contratto di multiproprietà è l'accordo, della durata di almeno tre anni con il quale, a fronte del pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento su uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore ad una settimana. Deve essere redatto per iscritto e all'acquirente è riconosciuto dalla legge il diritto di recedere dallo stesso entro dieci giorni dalla stipula. Sono previste sanzioni amministrative pecuniarie in caso di inosservanza delle normative di legge da parte del venditore.